调控之下，楼盘销售低迷，曾经销声匿迹的“内部房”重现郑州市场，凭借其优惠的价格，受到一些购房者的青睐。对此，业界人士分析，“内部房”多是为了增加销量回笼资金，但其市场吸引力有限，难成楼盘销售“救命稻草”。
同时，由于“内部房”大多证件不全，存在风险，郑州市房管部门工作人员建议，“内部房”存在很大风险，建议谨慎购买。
现象
市场低迷，“内部房”重现市场
日前，市民孟女士在QQ群里收到一条消息，称航海路城东路一楼盘，针对内部员工推出特价房，可享受4650元/平方米的优惠价格购买“内部房”，而这个价格比周边便宜了2000元/平方米左右。
据了解，楼盘“内部房”一般是开发商销售给职工或关系户的房子，因为不直接面向购房者，所以价格较市面便宜。近年来，有的楼盘将“内部房”销售范围扩大，在2008年楼市出现下跌行情时，郑州不少楼盘就抛出“内部房”对购房者进行半公开销售。
2009年和2010年市场行情趋热，楼盘“内部房”曾一度在郑州楼市销声匿迹。2011年，随着限购、限贷等政策的严格限制，大量楼盘销售低迷，在这个背景下，“内部房”重现郑州楼市。
事实上，低迷楼市里，开发商资金链异常紧绷，类似的“内部房”消息早已不是新闻。从2011年限购之初，“内部房”就开始潜滋暗长，只是随着市场销售的日趋冷淡，才逐渐浮出水面，成为一种新的营销方式。
分析
开发商缺钱，“内部房”难成救命稻草
对比2008年和2012年，内部房大行其道，有着共同的市场背景，那就是房地产市场受到严厉的政策调控，开发商销售不力，资金链持续紧绷。
花园路一楼盘开发商营销负责人分析，楼盘推出“内部房”，以前主要是出于变相降价的考虑。楼盘如果大张旗鼓降价，会引起已购房的业主担忧，也可能会导致准备买房的购房者，在买涨不买跌的心理影响下再度观望。相比之下，低价的“内部房”引起的反响会小一些，开发商回旋的余地也大一些。
此外，有的开发商因为种种原因需要资金周转，而楼盘又未能办理预售手续，推出“内部房”就可以收回一些应急资金，缓解眼前困难。
不过，市场背景在发生着变化。记者了解到，与2008年相比，当前购房者看跌心态更强烈，一些楼盘打折让利的幅度也比较大，这导致“内部房”的市场空间渐小。购房者郑先生说，现在一些楼盘优惠多，他宁愿多付几万元，购买市场风险小的准现房。
上述营销负责人也认为，在市场低迷的状态下，“内部房”由于其特殊性只能在小范围内销售，对于整体销售拉动不大。
担忧
价格这么低，风险有多大?
购买“内部房”，图的是经济实惠，但对于普通购房者而言，除了“捡便宜”的心理之外，不少人还在心里犯嘀咕：“价格这么低，那么房子的风险有多大?”
以孟女士为例，据她了解，上述“内部房”在购房时不仅需要全款付清，而且由于该楼盘尚未拿到预售证，不能签订房管局的标准购房合同，这更增加了她的担忧。
“如果没有购房合同，那是不是意味着将来房产证办不下来?”孟女士担心，“内部房”虽然属于“你情我愿”的买卖，但如果没有相关部门认定的销售合同，自己的利益将得不到保障。
而据郑州市房管局市场监管处副处长王光乾介绍，国家有关法规明确规定，开发商只有在依法取得“五证”之后，才可进行房产交易活动。在他看来，一些开发商在取得《商品房预售许可证》之前就开始售房，属于违规操作，房子也存在很大变数，购房者的担忧不无道理。
而据调查了解，为了避免“内部房”冲击楼盘的销售，不少开发商在销售“内部房”时都与购买者约定，在房子未办理房产证之前不得转让。从购房到办妥房产证的三四年时间中，市场变数大，这也令不少购房者止步。
建议
“内部房”有风险，购买需谨慎
一般来说，“五证”不全的房子提前通过所谓“内部认购”来销售，存在诸多隐患。购买这样的房子，一旦发生纠纷，消费者的权益很难得到维护。
有业内人士认为，开发商向购房者提前收取房款无疑解决了自己的燃眉之急，购房者的钱被开发商无偿拿去使用，但在取得预售证之前，由于提前交房款属于违规行为，一旦项目出现问题，开发商抽逃资金，造成烂尾楼，那么购房者预付的资金就会无法收回。
记者在采访中发现，多数未取得销售资格的楼盘都向购房者出示购房协议书。但业内人士指出，开发商是否具有“五证”才是购房协议是否有效的关键，如果开发商在和业主签购房协议时“五证”不齐全，那么该购房协议就不具有法律效力，购房协议就无法受到法律的保护。
作为市场监管主管者，王光乾表示，开发商在证件不全的情况下，售楼行为确实是违规的。所以他建议普通的购房者，在购买所谓的“内部房”之前，一定要查验开发商的各项证件，对可能出现的风险进行评估，以免出现“钱楼两空”的局面。
实际上，早在4年前，国家相关部门就明确要求，房地产开发商销售商品房必须具备“五证”，未取得商品房预售许可证的项目不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。
