现阶段，市场消费者的购买动机是怎样?是纯功能性的住宅需求满足，还是改善房、教育房?郑州同致行地产顾问有限公司品牌经营部总监曹庆伟表示，单纯的功能性购买需求在减弱，消费者购房目的性增强等促使购房市场在细分。
调查数据：自主需求在减少
郑州同致行地产机构传来的统计数据显示，2008年秋季自主性购房占比54.3%，2010年春季占44.5%;而改善居住从2008年秋季的10.5%上升为2010年春季的15%;投资性住房从6.5%上升到14.7%。近两年来，自主性购房中婚房需求强烈。随着收入增加，改善和投资性购房显著增长。
从易居(中国)克而瑞郑州机构公布的今年前两个月统计数据显示，前两个月全省商品住宅销售额为63.76亿元，同比增长105.9%。在商品房销售中，现房销售面积及销售额均呈现同比增长。易居观点：年初房地产市场持续2009年的火热行情，仍旧保持旺销势头，尤其现房销售面积和销售额，同比增长均达80%以上。易居分析，产生这个结果，一方面是因为开发商手中“不差钱”，另一方面主要是楼市需求太旺，供不应求。3月份成交结构显示，本月140~150平方米的三房成交量增幅最为明显，主要因为一些项目在此面积段的集中供应和市场刚性需求。3月份，全市商品住宅供应主要集中在80~110平方米的两房，80~90平方米的两房由于总价段相对较低，相比之下最能满足首置型客户需求，市场青睐度最高。4月份，预计90平方米以下产品成交量回升。
易居(中国)克而瑞郑州机构的刘会友表示，从现在市场的流行表现看，受房价所限，中小套型成为市场需求的主力，比如紧凑的60~80平方米小两房、80~110平方米的小三房明显受到市场追捧。为迎合购房者趋利的消费心理，送入户花园、送露台、送阳台、送落地飘窗等赠送面积的营销手法大行其道，一些创新性户型设计也赢得了一些消费者的支持。
婚房、换房需求旺盛养老、教育逐步升温
刘会友认为，从买房特点看，刚性和投资性需求都很旺盛，对于中小套型、送面积的户型同样如此，消费者的刚性需求占绝对主力。网友“热开水100度”认为，老百姓购房需求是多方面的，包括自用性购房需求和投资性购房需求，如改善居住条件、年轻人结婚购房、投资置业、拆迁安置，以及新增城市人口等。36-45岁年龄层群体在郑州置业的比例有所上升，而25岁以下年轻群体的置业比例有所降低。购房动机以结婚用房和改善居住条件需求为主，住宅消费尚处于自住性需求为主导的发展阶段;其次是养老用房，充分说明买房养老，正在成为一种逐步增加的购房需求;再次是为孩子上学购房，学区房的价值已经被广泛认知，学区房也成为一些房地产商的一个促销手段，好的学区房价格要普遍高出其他房源，尽管价格不菲，但往往广受关注;旅游度假和投资占比小。
曹庆伟透露，从购房成交结构来看，首推是改善居住条件;其次是用于结婚。曹庆伟分析，首次置业者随着收入、家庭成员的增加，是有换房需求的，所以市场上流动性较好的是两房单位。对于小户型来说，精装修房也渐渐更受市场欢迎。还有一个因素是，外来人口来郑置业者增多，也一定程度上推动房地产市场。曹庆伟表示，从市场供应特点和成交户型特点分析可知，消费者个人购房的目的性增多，市场也在逐步细分，自主性购房在减弱，投资和教育等用房在增加，养老房在增多;面积小、位置好、距离工作地点比较近的过渡房热销，同时反映出消费市场对时尚设计的追求等。
新政出台后购房脚步放缓
二套房贷首付不得低于五成，利率上调至1.1倍，三套房面临停贷。针对过快上涨的房价国务院近期接连出台多项重量级调控措施。曹庆伟介绍，新政出台后，投资者和自主者开始处在观望期……
“上周，中苑名都三期的小户型开盘了，推出260套，结果排了190个号，而最后只认购了75套，像这样的位置在新政出台前，绝对是开盘即清盘的。”一位业内地产资深人士透露说，他表示，新政出台之前，这种情况是不可能出现的，而现在可能是新政出台后对投资的限制和消费者的观望，对市场形成了冲击。刘会友认为，下阶段由于受二套房、三套房新政限制，对于投资性的小户型(30~60平方米)销售将构成较大压力。
此外，随着郑州新区投资加速，区域内土地市场开始活跃，主要供应反映在仓储、工业用地。如郑州新客站附近，周边土地已盘活，这些商业用地供应将加速新客运东站周边配套的完善。住宅投资的不断受限也使得一部分投资客开始将目光投向商业地产领域。在商业地产的选择上，那些自身拥有良好地段、交通配套和人流优势的商用物业，则成为未来市场中的宠儿。
