元旦假期刚过，郑州楼市再起波澜，坊间传闻已久的郑州楼市“限购令”正式公布实施，外地人和新市民在郑州，今后暂定只能购买一套新建商品住房。
昨天上午，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻通气会，发布 《关于进一步贯彻落实房地产市场宏观调控政策的通知》(以下简称《通知》)，出台组合拳对郑州楼市进行调控。郑州市住房保障和房地产管理局副局长贺明理表示，此次调控新政策结合郑州实际，支持自住型和改善性住房需求，引导理性消费，稳定购房预期，抑制投机需求，合理配置资源，目标是抑制房价上涨。
■ 区域限购
●区域基本以“二环”为界
从今天起，在郑州市建成区内对人口过密区域和其他区域实施差异化的限购政策，合理调节住房需求，抑制投机投资性购房。
贺明理解释，考虑到老城区内人员密集、扎堆现象严重、交通压力极大的实际，将人口过密区域暂定为农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域(未来路与农业路未交界处以中州大道为界)。该区域基本上以市区“二环”为界，与目前郑州BRT快速公交主线走向范围一致。
●以纳税证明和社保证明设限
《通知》规定，非本市户籍居民家庭，无法提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，暂停在人口过密区域购房，只能在其他区域新购一套商品住房。
非本市户籍居民家庭，目前在郑州工作生活，能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的(新市民)，可以在人口过密区域或其他区域购房，但暂定只能新购一套商品住房。
本市户籍居民家庭，在人口过密区域暂定只能新购一套商品住房。
同时，根据郑州市房地产运行情况，今后，将对住房限购政策、限购区域及时进行评估并适时做出相应调整，对外公布执行。该限购政策不包括郑州各县(市)、上街区。
●二手房不在限购范围之列
郑州市住房保障和房地产管理局市场处处长江文静介绍，“限购令”所指仅限于购买新建商品住房，二手房不在限购范围之内。家庭成员包括夫妻双方和未成年子女。
■ 市场供应
●政府性基金可缓缴，支持中小套型住房建设
《通知》提出，2011年6月30日前，凡已经过郑州市住房套型结构比例认定，按照要求开工建设的中小套型普通商品住房和保障性住房项目，开发企业做出缓缴书面承诺后，除了墙改基金，城市基础设施配套费等行政事业性收费和建设劳保费等政府性基金，可延缓至办理商品房预售许可证时缴纳，支持中小套型住房建设。
同时，郑州市直有关部门要按照市政府要求，共同建立保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，限定办理相关手续的时限，尽快形成市场有效供应，方便居民在郑州购房。
●买90平方米以下住房契税1%
此外，对于家庭自住型购房需求，政府采取鼓励态度。个人购买144平方米以下的普通商品住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按2%税率征收契税。个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，不再减免个人所得税。
■ 保障措施
●商品房项目也要配建保障房
《通知》提出，确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。
贺明理介绍，郑州市将采取多种措施，从源头上增加保障性住房建设用地供应，力推以保障性住房为主的大型居住社区建设。
一是编制保障性住房用地专项规划，改变保障性住房位置偏远、交通不便的现状，重点在轨道交通沿线和BRT站点周边，集中建设一批以保障性住房为主的大型社区。
二是实行保障性住房建设用地政府储备供应制度，从政府储备土地中优先供应保障性住房建设用地。
三是建立商品住房项目配建保障性住房制度。自2011年起，以招、拍、挂方式取得土地的商品住房项目，原则上需配建一定比例的保障性住房。
●困难户较多企业，可自建保障房
四是盘活存量土地用于保障性住房项目建设。郑州市城中村、棚户区和旧城改造项目腾空或储备的土地，要优先用于保障性住房项目建设。住房困难户较多的企业，在符合城市总体规划、土地利用规划和住房建设规划的前提下，经市人民政府批准，可以利用企业自用土地建设保障性住房。
五是探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地，逐步与廉租住房并轨，简化并实施租赁住房分类保障的途径，建立完善多层次全覆盖的住房供应和保障体系。
贺明理介绍，“十二五”期间，郑州市区范围内要建设经济适用住房1000万平方米，廉租住房38万平方米，公共租赁住房604.8万平方米，棚户区改造80.8万平方米，争取让低收入家庭早日实现“住有所居”的目标。
■ 问责体系
●明确稳定房价是政府重要职责
前一段时间，郑州市政府提出要将房价稳定纳入政府考核问责机制，《通知》对此进行了进一步明确。《通知》称，住房是重要的民生,关系到人民群众的切身利益与社会的和谐稳定。保持房地产价格的合理和稳定，满足居民合理的住房消费需求，是政府的一项重要职责。
●调控不力、影响稳定要追责
为了加大宏观调控政策实施力度，《通知》要求，各县(市、区)政府、各有关部门要继续按照中央、省委省政府、市委市政府的统一部署，进一步提高认识，切实将加强房地产市场宏观调控的各项政策措施落到实处。
今后，郑州市政府督查室将强化对稳定房价和住房保障工作的督查，加强对市政府与省人民政府签订的住房保障目标完成情况以及各县(市、区)政府与市政府签订的住房保障目标完成情况的督促检查工作，建立稳定房价和落实住房保障政策考核问责机制，对落实房地产市场宏观调控政策和推进保障性住房工作不力、影响社会发展和稳定的，要追究责任。
■ 链接
“郑六条”出台调控市场
即日起，《关于进一步贯彻落实房地产市场宏观调控政策的通知》正式实施，主要内容有六项：
一、加大政策实施力度，严格考核问责机制。二、合理调节住房需求，抑制投机投资性购房。三、调整契税优惠政策，鼓励家庭自住需求。四、延长缓缴政策执行期，支持中小套型住房建设。五、加快住房项目审批，切实增加有效供应。六、切实增加用地供应，加快保障性住房建设。
随着“郑六条”一起发布的，还有配套细则《关于本市及非本市户籍居民家庭在我市限购商品住房的通知》，这是今年郑州市住房保障和房地产管理局下发的1号文件。对于购房者来说，楼市限购令出台后，在郑州进行投资、投机性购房要受到限制。而在买房时，最明显的变化是要增加一道限购审核程序，购房人需要填写 《购房人及家庭成员情况申报表》(以下简称《申报表》)。
昨天，限购商品住房信息管理系统正式启用，房管部门还召集所有在售楼盘开发商，对新系统使用进行了提前培训。
■ 影响之手续
●想买房 根据“身份”提供材料
限购令实施期间，购房人在签订商品住房买卖合同时，应如实填写《申报表》。两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的，应分别填写《申报表》，《申报表》应作为购房合同附件。
郑州市住房保障和房地产管理局市场处处长江文静介绍，限购令实施后，购房人买房时需要提供的资料比以往有所增加。
其中，郑州市户籍居民家庭，需要提供身份证、户口簿、结婚证。单身购房人应提供婚姻状况证明。未成年购房人应提供父母或法定监护人身份证明，或其他相关证明材料。
非本市户籍居民家庭能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，需要提供身份证、户口簿、结婚证，以及购房人本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。
非本市户籍居民家庭不能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，需要提供身份证、户口簿、结婚证。未成年购房人应提供父母或法定监护人身份证明，或其他相关证明材料。
对于既有本市户籍居民，又有非本市户籍居民的家庭，只能按以上三种情况中的一种购买住房。
■ 影响之区域
●限购区域会根据差异适时调整
与北京、上海、广州等城市发布的限购令不同，“郑六条”划定了人口密集区域，实施差异化限购政策。市民的疑惑是，限购区域为何划定为市区“二环”，即农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域?“这是结合郑州实际情况作出的暂时决定。”郑州市住房保障和房地产管理局副局长贺明理解释，目前，房地产信息档案管理相对比较分散，城市之间无法实现信息资源共享，不能有效掌握居民原有住房状况。同时，老城区存在人员密集、扎堆现象严重的情况，面临的交通压力很大，郑东新区又存在外地人购房比重偏高、入住率偏低的问题。为了合理调节住房需求，抑制投机投资购房，新政采取了差异化限购政策，划定了限购区域。
贺明理表示，限购区域的范围并不是一成不变的。今后，根据我市房地产运行情况，将对住房限购政策、限购区域及时进行评估并适时做出相应调整。
■ 影响之观点
●限购的范围还是有点小
王天皓 (郑州市民)：郑州出台限购令，政府考虑平抑房价，作为等着买房的普通一员，我举双手赞成。
不过，限购能对房价产生多大作用?效果还有待观察，网上的报道说，已经出台限购令的北京、上海、广州、重庆等城市，房价一年内涨幅依然很大，一些城市涨幅甚至超过40%，郑州限购令能不能平抑房价还很难说。
对于这次出台的限购令，我觉得限购范围还是有点小。现在二环内的在售楼盘很少，大家都跑到三环、三环外买房了，限购令的作用不会太大，下一步应该扩大限购令的范围，或者整个市区都划进去也行。
●“限购令”只是非常措施
赵进京(河南省房地产业商会副会长兼秘书长)：郑州出台限购令的目的，是平抑郑州房价过快上涨的势头，平抑百姓买不起房的民怨，属于非常时期采取的非常措施。这种非市场的行政干预行为，只能作为调控市场的权宜之计，不能作为抑制房价的长效举措。
目前郑州房价上涨过快的主要原因有二，一是土地供应结构和市场产品供应结构失调。供给房地产开发的土地越来越少，价格越来越贵。房地产开发商为了盈利只能开发高端住宅，从而又导致产品供应失调。二是调控没有解决刚性需求的问题。目前有两种人是不关心房价的，一种是高收入者，不管房价多贵都能买，另一种是低收入者，就算房价下跌还是买不起。急需买房的是中等收入者，房价虽然高，但是还有购买的希望，这部分人往往不符合经济适用房的申购条件，也不会去申请条件一般、位置偏远的廉租房或公租房。
在现阶段，郑州市房地产市场仍然是以刚性需求为主，这个问题不解决，通过限购达到抑制价格的目的就难以实现。
我建议，政府应探索土地供应的新政策、新办法，加大土地供应量，同时，可以制定相关政策，通过政府少拿一点，开发商少赚一点，多建一些价格适中、面积适中，限地价、限房价、限利润、限购买对象的中档房，面向中等收入者的商品房，解决夹心层住房问题，进而抑制房价。
●房价下降可能性不大
曹庆伟(同致行(郑州)公司运营总监)：用限购这种计划经济的做法调控楼市，效果不会太好，郑州房价大幅下降的可能性几乎不存在。
在中国，牙膏、电器甚至粮食等生活必需品都曾经实施过限购，这是资源紧缺时期不得已采取的措施。如今政府将这一举措搬至楼市，只能说明现在商品住房资源紧缺的现状。
目前的郑州楼市，仍然是以刚性需求为主，自住、改善型需求、投资占据了绝大部分，这些需求不是限购令一出所能消失的。即便限购能将这些需求暂时堵住，可一年、两年之后限购令取消，这部分需求会重新入市，届时，供需矛盾会更加突出，房价可能会引来报复性上涨。
从长远来看，在楼市采用限购这种堵需求的方式好，还是采取多建保障房疏导需求的方式好，效果有待观察。不过，从历史经验看，限购措施一出，内部交易、垄断、抢购等诸多问题会产生，需要解决。
■ 他山之石
●上海：二手房也限购一套
暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)，对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
●深圳：市民限购两套住房
对于深圳市户籍居民家庭 (含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房;对于能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房。
暂停在深圳市拥有两套以上(含两套)住房的本市户籍居民家庭及拥有一套以上(含一套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。
●宁波：外地人暂停购房
本市户籍居民家庭，在本市只能新购1套住房;能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市只能新购1套住房。无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民，暂停在本市购房。
●北京：一个家庭限购一套房
暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。
●南京：限购第三套住房
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款。暂时限制购买第三套住房。
●广州：非常住家庭不准购房
户籍家庭和常住非户籍家庭(一年纳税声明)，限购一套房;非常住家庭不准在广州购买;未满18岁不得单独购买商品房。
