2010年是名副其实的地产调控年，在“史上最严厉的调控政策”辐射下，郑州地产业却迎来了一个不折不扣的地产丰收年。尽管商品房成交套数较2009年有所下降，但全年成交备案均价高达6138元/平方米，较2009增长25.01%，创下历年涨幅之最。
▲▲去年房价涨幅创十年之最
2010年的郑州楼市仿佛走向了两个极端：政策调控史上之最、房价涨幅史上最高。
自2001年至2010年的十年间，郑州市商品住宅的价格一直处于上升阶段，年涨幅为4%~21%，去年创下了十年来商品 住 宅 涨 幅 最 大 值——20.87%，累计销售均价为5536元/平方米。
虽然房价节节攀升，但商品住宅销售热度仍旧不减，基本与2009年持平。河南合富辉煌房地产顾问有限公司提供的数据显示，2010年郑州市区商品住宅累计批准预售面积836.56万平方米，较去年同期上涨了29.98%;累计销售面积969.91万平方米，较去年同期下降了2.87%。
截至2010年底，郑州市区商品住宅累计可售面积为217.3万平方米，按2010年月均成交面积来计算，假设无新增供应，则仅够销售3个月，供应不足是导致房价过快上涨的主要原因。
▲▲全年供销均破千万平方米
合富辉煌的数据表明，2010年郑州市区商品房累计批准预售面积1043.56万平方米，较去年同期上涨了40.69%;累计销售113735套(间)，较去年同期下降了7.17%;商品房销售累计面积1151.06万平方米，较去年同期下降了0.87%。
河南合富辉煌市场研究部经理王二平介绍，2009年、2010年连续两年郑州商品房供求比为0.91，数据证实，2010年郑州楼市供不应求，供销活跃。
数据表明，自2001年至2010年的十年间，郑州市区的商品房批准预售面积翻了将近4番，并出现两个高峰值，一个是2007年的1123.96万平方米，一个是2010年的1043.56万平方米。而成交备案面积涨幅更为迅猛，2010年是2001年的4.7倍，并在2009年、2010年连续两年突破1100万平方米销量。
与周边城市相比，长沙、南昌、太原、合肥、天津5地2010年商品房批准预售面积分别为1508.36万、346.34万、365.96万、929万、1749.73万平方米，郑州仅低于长沙、天津，但远高于其他3个城市。“在长沙、天津供大于求的市场环境下，郑州却能够供不应求，说明郑州楼市正处于稳健的快速发展阶段。”王二平认为。
▲▲房价差逐年拉大
随着房价的上涨，商品房的成交量也越来越集中于高价位阶段。2009年郑州主力成交均价为4000~5000元/平方米，而2010年主力成交均价则以5000~6000元 /平方米和6000~7000元/平方米为主。
数据表明，2009年成交均价在7000元/平方米以上的商品房占比为3.35%，而2010年的占比则大幅增长，为19.63%。
2010年价格相较于2009年最明显的特征是楼价不再过于集中于某一个面积段，而是同时出现多个主力成交面积段。“这些数据反映出来的是在城市框架不断拉大的情况下，城市中心价值的快速提升导致的高价位的成交与城市边缘的供应增多导致的边缘化置业的趋势加速。”
数据还显示，在成交户型中，80~90平方米是市场主力供销区间，供不应求，120~144平方米是次主力区间，供略大于求。80平方米以下和144平方米以上供不应求，90~120平方米供略过求。
▲▲非住宅并未走出独立行情
去年4·17新政后，非住宅的投资价值被普遍看好，一时间非住宅市场成为议论的主题，然而经过大半年的市场论证，郑州非住宅市场的成交备案面积较2009年却未有大幅增加。
2010年郑州市区非住宅累计批准预售面积207万平方米，较去年同期上涨了110.92%，累计销售面积181.15万平方米，较去年同期上涨了11.39%;累计销售均价为9364元/平方米，较去年同期上涨了34.95%。
回顾过去的十年，2010年郑州市区的非住宅投放量是2001年的5倍，成交备案面积却是2001年的10倍，2010年创下了10年来投放量和成交量的最大值，分别为207万平方米和181.15万平方米。
与住宅市场不同的是，非住宅市场项目个数少，受单个项目的影响较大，市场在投放量和成交量上的波动都较大。总的趋势来看，2010年非住宅市场是一个供大于求的市场。
对于其原因，合富辉煌认为，主要是商业的投资投机门槛要远高于住宅，一是商业的价格要远高于住宅的价格，二是商业的面积多数较大，而4·17新政抑制的主要是那些实力较弱的投资投机者，而这部分投资投机者很难跨过商业投资投机门槛。
