库存、增量不断提升，交易僵局却一直持续，如何消化这个“量”，恐怕是开发商的重大课题
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在调控政策的影响下，郑州楼市陷入“量价齐跌”的僵局。有机构预测，2012年郑州市商品房总供应量将达1500万~1600万平方米，预计全年商品房成交量较2011年小幅增长，在700万平方米左右。市场库存压力会进一步加大。
【存量】库存已然供大于求
根据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据，截至2011年年底，市区商品房累计可售面积659.66万平方米，同比增长78.09%，相对于2010年底增加289.27万平方米。“若按2011年商品房月度销售均值计算，目前郑州市区商品房待售面积可销12个月。”
郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦认为：一方面，2009年、2010年郑州市区商品房销售面积都超过千万，部分消费者出现了抢购等非理性购房行为，提前透支了部分需求。另一方面，限购令实施后，购房人群受到了一定限制。同时，不断收紧的信贷政策使购房门槛提高，也在一定程度上影响了销售量。
日趋低迷的楼市，让开发商也变得越来越谨慎。叶琦表示，“2011年，郑州投资额及新开工面积等房地产开发先行指标增速逐月减缓，市场开始出现‘拿地慢、开工少’的现象，预计2012年商品房投放量将呈逐步下降的态势，有利于减轻市场压力，维持稳定。”
但在供大于求、交易萎缩的情况下，郑州市商品房累计可售面积仍在不断增加。
根据河南恒辉地产机构的监测，2012年郑州市重点楼盘供应量达1255万平方米，加上其他未监测楼盘(预计260万平方米)和保障房(预计30万平方米)，整体市场供应量在1500万~1600万平方米。
库存已然供大于求，但新增商品房仍在源源不断上市。市场供大于求的矛盾进一步加剧。
【格局】买方市场已经到来
低迷的市场让更多开发商放缓了自己的开发速度，可是商品房累计可售面积却一直在增加。“楼市已经从卖方市场转入买方市场。”叶琦认为。
有一个现象值得关注，90平方米以下商品住房投放5996套，占到去年四季度商品住房投放总套数的51.39%，“这说明在限购限贷、刚性需求占据主流的形势下，开发商增加了更适合自住型需求的产品供应量，郑州商品房供应结构正趋于合理。”
“还有一个突出现象是低迷的住宅市场使越来越多的开发企业开始摸索新的开发模式。一些旅游休闲地产、城市综合体、产业园区、酒店等非传统类的房地产项目开始在郑州周边兴起。”叶琦说，郑州房地产企业正由单一的住宅建设转向多元化开发，以房地产为主业，以其他行业为辅业的“地产+X”模式
