在出口前景不明、内需不振的情况下，房地产市场何去何从，牵动着政府、开发商和购房者的神经，各利益集团的博弈也在保经济增长的大旗下暗流涌动。
从本周起，今报将重磅推出《郑州楼市百日新政》系列报道，全面盘点郑州楼市现状及未来发展趋势。本期，我们首先关注新政下的购房者。
核心提示：4月18日，号称史上最“严厉”的宏观调控——新国十条正式发布，距今已过百日。与北京、上海、深圳等一线城市楼市“城头变幻大王旗”的起伏不定相比，二线半城市郑州对政策的反应虽略显滞后，但市场的细微变化仍是各方关注的焦点。
【个案分析】
出不出手?老问题遇新情况
已经在郑工作7年的程昆，最近一个月重新安排了周末看楼的计划。3年前，他的积蓄勉强能在市郊首付一套70平方米的房子;如今，尽管他的积蓄有所增长，但由于房价攀升，还是勉强能首付一套70平方米的房子，且随着城市框架拉大，位置比原来还要差一些。
今年30岁、刚刚步入而立之年的程昆，目前仍在北环附近的一个城中村租房住。他的女友青青和家人今年已经多次催他结婚，可程昆觉得应该先买房后结婚，给青青更多的安全感。
时针拨回到2008年,当时的房地产调控以及随后爆发的金融危机,让房地产市场一度遭遇“寒流”。然而，在拉动内需的口号下，此次调控虎头蛇尾，反而引来了房价的报复性上涨，一心等待房价下降的程昆受伤颇深。
今年，号称史上最“严厉”的宏观调控政策实施以来，一线城市的房价开始坐过山车，可郑州一点也没有降价的迹象。是政策反应滞后还是楼市没有泡沫?亟待购房的程昆又面临了出不出手的老问题。
【楼市表现】
升还是降?半年报数据坚挺
上周五，郑州市住房保障和房地产管理局正式发布今年上半年郑州房地产市场分析报告，郑州商品房月度销售均价为5536元/平方米，同比上涨16.57%，整体呈现上涨趋势，其中6月份商品房销售均价为6371元/平方米，比今年1月份涨了1112元/平方米。商品住宅的销售均价在5月份创下5506元/平方米的新高，6月份虽有所下降，但仍是上半年第二高点。
从销量上看，今年上半年郑州商品房销售面积525.97万平方米，同比上涨8.03%。受政策影响，商品房上半年月度销售呈现“高—低—高—低”的波浪式变化。
值得关注的是，5月、6月，“紧箍咒”一般的新政作用显现，郑州商品房月度销售面积分别下降至73.04万平方米和75.51万平方米，降幅在三成左右。
销量下降的背后，隐藏着两方面的因素，对购房者来说是一喜一忧：喜的是史上最严厉新政发威，郑州楼市的观望气氛渐浓，市场对峙局面正在形成，有望像2008年一样逼迫开发商降价销售;忧的是郑州商品房库存量日渐萎缩，市场上可供选择的房源数量有限，数据显示，今年前4个月，郑州商品房累计可售面积持续下降，一路跌至347.73万平方米的历史低点，5月、6月尽管累计销售面积止跌回升，恢复至396.81万平方米，但仅能满足4个月左右的市场需求。
【问卷调查】
◎六成多居民打算5年内买房
为了了解郑州市民的购房需求，制定未来3年郑州市住房建设规划，郑州市房管局在市内五区(中原区、二七区、管城区、金水区、惠济区)选取了1万户城镇居民，对其住房状况及未来五年购房需求进行了问卷调查。
调查显示，在接受调查的对象中，未来五年内，有住房需求意向的城镇居民总户数为7345户，所占比重为73.4%，仅有5.8%的城镇居民选择租房居住。在有购房意向的受访者中，有9.6%的人有意向在一年内买房，29.8%的人有意向在1~3年内买房，3~5年内买房的比例为26.3%，5年以上的比例为34.3%。
购房需求强烈的受访者，职业集中在事业单位人员、国有集体企业职工、自由职业者和个体及私营企业职工，分别占全部购房需求人员的22.4%、21.4%、12.2%和10.9%。
值得关注的是，月人均收入在5000元以上的家庭近期购房意愿较明显，其在一年内有购房打算的比例达20.1%，而月人均收入在5000元以下的家庭一年内打算购房的比例只有10.1%。同时，家庭月人均收入在570~1710元层次的居民购房意愿较强(收入低，现住房条件差，急需改善居住条件而又经济实力不足)，从有购房需求的家庭人均收入层次分析，月人均收入在570~1710元的家庭购房需求占49.4%。
◎改善型消费是市场需求主流
调查显示，目前郑州市居民购房需求的主要原因和主要目的，是为了改善居住条件，比重高达65.4%，面积小、房屋老化、设施不齐全、周边配套不足、小区环境差、户型不合理是对现有住房不满意的主要原因。
受访者选择未来购房的原因中，为解决居住问题的居民占19.3%，给父母子女的占9.4%，出于投资目的的占2.3%，子女落户及入学的占2.0%，工作需要的占1.2%，其他原因购房的占0.4%。
在住房类型的选择上，中、小套型普通商品住房和经济适用房的需求比例最高，总量占了近七成。
◎50万元以下的房子很抢手
84.2%的受访者表示，购房时考虑的主要因素是房价。由于郑州市居民整体收入水平偏低，对住房价格的承受力也相对较低。从购房者对能接受的房屋单价选择来看，均价3000元是一道分水岭。
60%的受访者选择3000元/平方米以下的住房，其中选择2000元/平方米~3000元/平方米的占34.7%，而能承受房价在5000元/平方米以上的家庭所占比例仅为2.5%。
调查显示，93.6%的购房需求者接受购买总价款在50万元以下的房屋，仅有6.4%的购房需求者接受购买总价款在50万元以上的房屋。
银行按揭是筹集购房款的主要途径。在按揭贷款中，居民能够接受的月供主要集中在1500元以下。
◎金水区是购房热点
在购房行政区域选择上，近四成市民首选金水区。其他依次为中原区、二七区、管城区、郑东新区、惠济区、高新技术开发区、经济技术开发区。物业类型上，尽管如今高层住宅已成市场主流，但46.2%的受访者仍表示，希望未来能购买多层住宅。
最受购房者青睐的户型为三室一厅和三室二厅。其中，三室一厅占27.1%，三室二厅占26%，两室一厅占21%，两室两厅占15%，四室二厅占2.8%，四室一厅占1.6%。选择复式、一室一厅等其他户型的合计不超过4.2%。
在居民的住房需求上，多层(4~6层)和小高层(7~12层)最受青睐，分别占46.2%和28.1%，高层(13层以上)、低层(1~3层)所占比例分别为17.8%、7.9%。
在面积上，60~120平方米是居民住房需求主流。其中，90平方米以下的需求量占33.2%，90~120平方米的需求比例达53.9%。
购房者对住房面积的需求与收入息息相关，受访者收入水平越高，对大户型住房的需求比重越高。调查显示，在住房面积选择上，家庭月人均收入1710元以下的受访者中有60%对90平方米以下的住房有需求;家庭月人均收入在1710~3000元层次的居民，73.4%对90平方米以上的住房有需求;家庭月人均收入在3000元以上层次的居民，81.4%对90平方米以上的住房有需求。
◎楼盘综合品质是竞争核心
房价和地段是受访者购房时首先考虑的两个因素，同时，工程质量、配套设施、户型、物业管理、房屋朝向等也是受访者关注的焦点。
调查发现，楼盘的综合品质对买家来说都至关重要。居民购房时，对小区内外环境等提出了更高的要求，提供一个便捷的生活圈是吸引买家的有力武器。希望提供增值服务，满足生活质量和生活水平不断提高的要求，已经成为居民购房的共识。
其中，有78.2%的受访者要求把毛坯房作为交房的标准;有61.4%的受访者需要提供停车位;有79.9%的受访者需要交通便捷的周边环境;有80.8%的受访者在选择小区上首先考虑的是花园绿地。
