昨日上午，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻通气会，通报了2010年我市的房地产市场运行情况，以及对2011年市场的展望和分析。
统计显示，2010年，郑州市区商住房多层价格比高层卖得贵;每平方米5000元~7000元的房子卖得最好，占到当年所卖房源的近一半，每平方米8000元以上的房子卖了6490套，占到全年商住房销售总套数的6.4%，销量同比增长7.55倍。同时，超过三成的购房者选择一次性付款。
郑州市住宅与房地产业协会分析，2011年郑州房价上涨压力依然存在，市场需求会有所下降，郑州新区和县域将成为房地产业发展新的增长极。
回顾房市2010
数据
供应：多层投放面积增加2倍多
郑州市区商住房投放836.56万平方米，比上年增长29.98%。其中，多层住宅投放86.22万平方米，比上年增长233.2%;高层住宅投放671.6万平方米，同比增长25.57%。
销售：商住房下降近一成
郑州市区商住房销售101957套，销售面积为969.91万平方米，同比分别下降9.02%和2.87%。其中，多层住宅销售77.74万平方米，同比下降18.04%;高层住宅销售812.23万平方米，同比下降2.33%。
价格：多层比高层卖得贵
郑州市区商品房销售均价为每平方米6138元，同比上涨25.01%，其中商住房销售均价为每平方米5536元，同比上涨20.87%。商住房中，多层住宅比高层卖得贵，均价分别为每平方米5927元和5798元，同比分别上涨21.13%、22.86%。
每平方米5000元~6000元和每平方米6000元~7000元是郑州市区商住房的主力成交价格，其成交套数分别占住宅总销售套数的25.63%和22.18%。
二手房：二手住宅交易量创历史最高
市区住宅二手房成交29506套，交易面积269.42万平方米，同比分别增长3.88%和3.21%。二手房交易量为郑州近年来最大。
住宅二手房交易均价(以市场评估价为计算依据)为每平方米4089元，同比上涨25.05%。
特点
A.市场成交量波动较大
受4月17日“新国十条”和9月29日“新国五条”两次调控的影响，郑州房地产市场5、6月份和9、10月份的销量有所下降。
在刚性需求和保值性需求的双重拉动下，郑州房地产市场的成交量迅速反弹，年度内走出了一条近似“W”的线路。
B.商品房累计可售面积持续偏低
2010年底，市区商品房累计可售面积为370.39万平方米，较2009年底下降20.43%，其中，商住房累计可售套数为29664套，面积为217.3万平方米，同比分别下降29.28%和32.83%。市区商品房供求关系仍然较为紧张，这也是房价短期上涨的主因之一。
C.东区写字楼销量占全市八成以上
越来越多的人看好郑东新区的发展前景，该区域的房地产市场各项指标均高于全市平均水平(如图表)。
D.40岁以下群体是购房主力
2010年，郑州房地产市场的需求结构依然以自住性需求为主。40岁以下群体是购房主力，其中21~30岁的人群占35.16%，30~40岁的占32.47%，两者共占67.63%。婚房和首次置业需求构成了郑州房地产市场的主要购买力。
2010年，同一人购买一套商住房的成交套数为88403套，占住宅销售套数的86.68%。在房产政策调控下，投资者比例有所下降，同一人购买两套商住房的有8606套，同比下降24.72%;购买三套及以上的有4978套，同比下降18.41%。
E.每平方米8000元以上的房子卖了6490套
2010年郑州市区销售价格在每平方米8000元以上的商住房销售6490套，占到全年商住房销售总套数的6.4%，销量同比增长7.55倍。
高端住宅产品针对的目标客户为全省的高收入群体，房贷政策对这部分资金实力较强的全款购房者影响也不是很大。
数据显示，2010年郑州一次性付款购买商住房的占到30.64%，较上年提高6.38个百分点。
F.非住宅物业量价齐升
政策调控主要针对住宅市场，非住宅受到的冲击力度相对较小。同时，受人民币升值预期加剧、通货膨胀压力等因素影响，2010年，郑州非住宅物业呈现出量价齐升的态势，市区非住宅销售面积为181.15万平方米，同比增长11.38%，销售均价为每平方米9364元，同比上涨34.95%。
展望房市2011
房地产投资规模
将先扬后抑
受投资惯性和各种成本上涨的推动，2011年郑州房地产开发投资仍将保持增长。但受新“国八条”、郑州2011年初新实施的“限购令”对销量和资金回笼的影响，开发商有可能逐步减慢开发步伐，房地产投资规模将会呈现先扬后抑的态势，全年房地产开发投资增幅将会收窄。
楼市成交量将低于去年
郑州房地产市场需求连续两年保持高位增长，已经透支部分需求;2011年国家调控将进一步打压投资投机行为，加上加息等多重政策效应叠加，出于对未来市场不确定的考虑，投资者和资金实力不足的首次置业者将暂时退出市场;在国家采取多种措施的影响下，2011年的CPI将逐步回落，保值性需求也将减少。新年伊始，郑州出台“限购令”也将影响市场需求，预计2011年全年楼市成交量将会低于2010年的水平。
房价上涨压力依然存在
一方面，郑州都市区建设带来新增人口对住房的需求;居民生活水平的提高产生改善性购房需求;货币政策由适度宽松转向稳健效应尚未显现;劳动力、建筑材料等价格上涨;2009年、2010年良好的销售形势使开发商的资金储备相对宽裕。综上因素，2011年郑州房价上涨压力依然存在。
另一方面，随着今年商品房供应量的逐步增加，更加严厉的宏观调控仍在持续，市场需求将会受到抑制，郑州房地产市场供求关系的紧张局面将会得到缓解，不排除部分开发商作出价格让步。预计2011年郑州全市整体房价不会出现2010年快速上涨的局面，而是呈现出小幅上涨、短期波动的状况。
二手房市场保持稳中有升
相对于商品房市场来说，二手房以其现房优势、地理位置优越、社区成熟及相关配套完善、选择的余地更大、范围更广等诸多优势，而受到部分自住性需求者的青睐。同时，近几年中心城区存在着大量的次新房，郑州“限购令”并没有对二手房交易做出太多限制，使得越来越多的改善型购房者开始拥入二手房市场，用手中的旧房换取次新房，这可能会增加二手房的交易量。
新区和县域
成为新的增长极
2010年底，郑州市委、市政府提出了加快建设郑州都市区的概念，将郑州周边的县市、乡镇统一纳入中心城区，而郑州新区建设、卫星城融城是郑州都市区建设的重中之重，这为房地产业的发展提供了很大的空间。2011年，郑州新区以及周边县城房地产的开发建设将有较快提速。
