接连发力的地产调控政策，让楼市前景变得越发扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会应声回落?楼市会不会降温?
一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击;另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，购房者的心态也悄然变化，似乎买与不买都让人纠结不已。
刚性需求者
想等房价降，心里又没底
赵女士说自己是典型的刚需一族，钱不多，但买房也一直列在日程上。“孩子长大了，要谈婚论嫁了，压力大，只要别太偏远、价格别太高的房子就买。”
她告诉记者：“家里几乎把所有积蓄都投进来了，再向亲戚朋友借点，打算一次性付款。如果按揭的话，小孩生活压力太大，尽量一次性付款，在承受范围内尽量买面积大点的。”
今年1月底，国务院常务会议出台了调控房地产市场的八条措施。“史上最强”“史无前例”“将调控进行到底”……面对媒体对“国八条”铺天盖地的解读和煽情抢眼的标题，是不是现在买房让赵女士有些动摇了。
对于这些年楼市的变化，赵女士深有感触。“2008年时就想买了，心里老想着便宜点再买，没想到一等就等到价格的翻倍增长。如今看到很多好的地段价格都已经涨了又涨，早已经买不起了。”
同样是在购房路上的马先生也有一些小担忧，“这回的调控力度确实很大，房价没准儿就要降了，如果春节后房价真的应声回落，那我现在买房真的亏大了。”这些天，马先生看上了一套房子，但一直犹豫着要不要现在买。
随着国八条、房产税试点等措施的出台，再加上春节传统销售淡季，目前的房地产市场已经开始出现明显的变化。北京、上海、深圳等国内重点城市楼市成交量均明显回落，部分城市甚至出现了一周成交量跌至个位数的现象。
河南中原地产董事、总经理冯建军分析，国八条的政策目前仍然停留在中央层面，随着春节假期的结束，各个部委、地方政府落实国八条的细则将不断出台，这对市场预期无疑会形成明显的打压。“2011年，市场的观望气氛会重现，成交量和成交金额都会出现明显回落，相应的房价也会松动，2010年楼市量价齐升的状况将会出现转折，房价疯长局面将难以为继。”
改善型需求者
无奈观望，却担心房价反弹
新一轮的调控，逐步增加了改善型需求者买房的压力。“国八条”要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2月9日，住房和城乡建设部又发布《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，宣布上调住房公积金贷款利率。从2月9日起，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调 0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%;五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。
新政由于涉及利率上调，对部分二次置业的市民来说，购房成本有所上升。在首付、月供都有所上升的情况下，本来计划好的购房者也开始观望。
家住伏牛路的张女士和丈夫2005年通过按揭买了一套60平方米的二居室，去年生了孩子后，她便打算换一套大一点儿的三居室。她在市区看中了一套88平方米的小高层房子，房价58万元左右，她本打算春节过后签合同。
然而近期频繁的政策加大了她的购房成本，无奈之下只好加入观望大军。不过，她仍然担心新政过后，房价会再次“报复性反弹”，“到那时就更加买不起了。”
张女士的担心并非没有道理。根据以往的经验，在调控措施出台后，经历了短暂的市场观望，往往会出现积累的需求集中释放进而导致楼市突然回暖的现象。
因此，对于此次调控，很多业内人士都提醒，不仅要在政策上做减法，限制投资、投机性购房，更要在需求上做加法，加大普通商品房和保障性住房的供应。同时，切实加强对市场的监管，保证房地产市场的发展稳定、健康，而不是忽冷忽热。
投资者
不买房怎么抗通胀?
“问题在于，现在钱越来越不值钱了，通胀预期越来越大，和其他的投资相比，买房仍是最有效的保值途径?”尽管近期调控严厉，但丁女士还是表示在节后要新购一套住房。
说到这些年的投资经历，丁女士先向记者介绍了自己的一些投资背景。夫妻都是工薪族，买房一开始也是为了改善居住条件，只是没想到日益火爆的楼市和不断上涨的房价让她“获利颇丰”。
2005年，丁女士偶然看到中介挂着一套单身公寓，41平方米，10万元左右。图着价格便宜，丁女士买了下来，挂中介出租。令她没有想到的是，这样的房子一年竟然能租到好几千元，比自己的大房子还租得起价钱。
一套单身公寓让丁女士尝到了甜头，开始关注起房产这一新兴的投资领域，又陆续投资了5套单身公寓。
丁女士说，市中心的房子，生活便利好出租，装修后的单身公寓价格更租得起。根据面积不等，她手头的小户型年租金从1万~1.5万元不等，光是租金算下来也是一笔比较可观的收入。“再过三四年，贷款就可以还完了，就放着收收房租好了，而且我相信这些房子肯定还会继续升值的。”
去年以来的新政一直打压投机性需求，不少投资者退市观望，但丁女士认为，这种观望也只是暂时的，“不买房，不买房怎么抗通胀呢?”
事实也是如此，虽然2010年不断出台的房地产调控措施，政策指向都是在抑制房地产市场的投资、投机行为;虽然从决策层到社会舆论都在引导人们将住房回归居住的本质，但是随着年内流动性的泛滥，加上物价的不断走高，使得人们对通胀的预期逐渐加强。
保证自己的钱袋子不缩水成为很多普通人最想解决的问题。央行去年年底的问卷调查显示，买房仍是居民投资的首选。
低收入者
保障性住房何时保障到我们?
“如果我能租到稳定、便宜的公租房，那么短时间内就不会考虑买房了。”农民工小李说，最大的愿望是能够进入住房保障的覆盖范围。
对于许多普通的购房者而言，之所以会倾全家之力，背巨额债务购买一套商品房，很大程度上是因为无法达到保障性住房的保障标准。与商品房市场的发展相比，1998年房改以来，我国保障性住房体系的建设其实一直处于一种相对滞后的状态。
不久前，住房和城乡建设部明确指出，在2010年开工建设580万套的基础上，2011年全国将建设各类保障性住房1000万套。
而根据郑州“十二五”住房建设计划，郑州市将进一步加大经适房、廉租房、限价房的供应量，进一步加快城中村改造的步伐，保障性住房用地将达到21901亩。
郑州市房管局规划处负责人介绍，2011年的保障性住房供应量将比去年提高10%以上，计划要开工建设5.72万套，以加快解决困难群众的住房问题。
根据计划安排，年内市区开工建设经济适用住房165万平方米、廉租住房17万平方米，安排实物配租房源1600套，开工建设公共租赁住房85万平方米。
同时，还将出台公共租赁住房资格认定工作程序，全面启动资格认定工作，将住房保障范围扩大至中低收入住房困难家庭、新就业职工和来郑务工人员。
不过，由于保障性住房的建设需要一定周期，而中国的保障性住房建设大规模开展主要是在2008年底9000亿元安居工程计划出台之后。因此，保障性住房整体大规模进入市场很可能还是未来3到5年之内的事情。
按照惯例，几乎所有法定假期都已经成为房地产行业销售的高峰，不论春节、国庆等黄金周大假还是清明、五一、中秋等小长假，结亲伴友一同看楼选房都是不少购房者度过假期的一种方式。
而刚刚接连受到加息、存款准备金率上调以及第三轮调控等多重打击的楼市，在2011年春节则呈现“半休眠”状态。
【调查】四成售楼部春节“休眠”
与往年楼市黄金周全面促销不同，今年春节假期，郑州楼市有四成楼盘都按照法定假期休假或初五前休市。
2月6日，大年初五，记者曾以购房者的身份来到陇海路一家楼盘的售楼部，现场值班人员表示，“我们项目从上月29日开始休假，初五正式上班，售楼中心会分派人员值班，假期并不营业，所有购房业务都要等假期之后正式开市才会全面恢复。”
由于对春节市场预期的走低，不少楼盘在今年春节进入“半休眠”状态。“我春节前看了几个西区的项目，本来打算趁着过年放假去现场选房的，可是好几个楼盘都说春节不销售。”家住南区的购房者陈先生说。
除了政策因素的影响，一些已经完成销售任务的地产企业，春节期间也选择了让员工按照国家法定假期休息。西区某项目销售负责人表示，“项目本身只剩40多套余房，春节销售也没有什么太大的意义。”“往年大年初一，都有客户来看房，尽管不多，但都有成交量的体现，但今年情况明显差于往年”，郑州永威置业常务副总经理马水旺说，今年公司在售的两个楼盘，初四以前几乎没有什么成交量，初五仅接待了一组来访客户。
【解读】今年春节楼市有点“冷”
“在‘新国八条’以及加息的影响下，我们对春节楼市的预期本来就比较低，售楼部也只是安排了人值班，但没想到市场会这么‘冷’。”马水旺告诉记者，郑州其他楼盘的情况也大体差不多，成交惨淡，购房者观望情绪浓厚。
今年春节楼市有点“冷”似乎已经成为业界共识。河南康利达置业副总经理付新源认为，春节期间楼市的表现，并不能说明实质问题，政策对楼市的影响应该会在正月十五以后才能体现出来。“不过对于今年的整体形势，我不是很乐观，此次中央调控的力度以及出台的时间，都已经显示出了调控房价的坚定决心，政策与房价似乎已经到了‘决战时刻’。”
对于楼市春节遇冷原因，业内人士认为来自多方面。一是房产税的推出遏制了一些炒房客，看房者以自住型居多;二是春节一般是销售淡季。目前来看房的大部分是受新“国八条”限制、有可能被禁购的置业人群，以及担心加息、优惠利率取消的首次置业人群。
【分析】楼盘销售“冰火两重天”
虽然楼市整体遇冷，但市场仍然呈现出“冰火两重天”的两极分化态势，各楼盘之间销售成绩落差较大。
2月14日，记者走访了市内几个在售楼盘，发现售楼中心销售行情落差很大。在桐柏路上的中原新城销售中心内，记者看到有六七名购房者在沙盘前询问楼盘信息，置业顾问详细介绍春节期间的销售政策。
现场一名销售人员告诉记者，他们大年初四上班后，每天都要接待二三十名购房者。截至大年十一，该项目已经销售了十来套房子。
同样的景象也出现在了嵩山路上的溪山御府内，在销售大厅，记者看到工作人员马不停蹄地接待客户，另外还有好几个客户正在签订购房协议，整个销售中心内人来人往，一片忙碌景象。
记者随后又来到了农业西路附近的几个楼盘，销售中心内并未见到几个购房者的身影，只有几名工作人员在交谈，氛围显得相当冷清。据了解，春节期间，也有一些楼盘销售成绩不理想，甚至一度处于零成交状态。
一位业内人士表示，在新政及加息等多重因素的影响下，今年春节的楼市不同于往年，而表现出“冰火两重天”的态势。“可以预见的是，今后楼市对品牌的依赖度将越来越高，强者愈强，弱者更弱，特别是在当前的政策环境下，品牌房企才能获得一定的发展空间，一些实力弱的小企业则将被出局。”该业内人士说。
【疑问】楼市新政能否降房价?
种种迹象显示，因为楼市调控离预期目标尚有距离，2011年的调控将进一步升级。根据春节前出台的“国八条”要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。
目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番。
河南中原地产董事、总经理冯建军认为，与“限购”相比，“停购”政策更成为楼市“利剑”。“就像一个人要过桥，以前可能只是增加过桥费，能承受得起的话还是要过河的，现在却直接不让你过河了，这等于从根本上抑制住了你的需求。”
除了行政手段调控，购房信贷再度“卡紧”。“二套房首付六成、贷款利率1.1倍”的新规已开始实施。实际上，首套房贷也告别优惠利率。
在调控之下，地方政府将承受更大压力。根据国务院要求，各地将于一季度向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标。未完成相关目标的地方政府，其负责人将面临问责。
“从当前政策走向来看，需求得到抑制是肯定的”，马水旺对记者表示，尽管新调控政策面目似乎有些老套，但是在一系列金融甚至行政手段的综合使用之后，对于开发商来说，实际上已开始变得缩手缩脚了。
“今年楼市会明显降温，房价快速疯长的局面将不复存在。”冯建军表示，全国70个大中城市房价指数预计在二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。
但对于郑州而言，刚需群体仍旧庞大。虽然对于市场预期并不乐观，但业内人士同时也认为，郑州房价难以下降，只是上涨的速度会放缓，将呈现一个稳定的局面。
全国多地楼市遭遇寒流
“新国八条”出台以及房产税试点落地的影响，让春节期间全国各地的楼市再次陷入低迷。
北京市房地产交易管理网最新数据显示，截至2月10日，北京商品房库存达到9.539万套，相比于1月31日的9.5443万套，减少了53套。这意味着，2月份前10天北京全市日均成交仅5套，相比1月份日均上百套的成交量已大幅下降。
数据还显示，春节7天北京二手住宅成交41套。另据亚豪等机构统计，2011年2月北京仅10个项目计划开盘，其中纯新盘只有5个，创下一年以来最低历史纪录。
北京市房地产交易管理网数据显示，央行加息首日，即2月9日，北京市期房仅成交59套，期房住宅成交46套。期房成交量为近半年以来的成交低谷。
不仅仅是北京，上海、广州的楼市也遭遇“寒冬”侵袭，甚至出现零成交的尴尬。其中，广州中心区出现零成交，重庆主城多区也“颗粒无收”，珠三角佛山、中山、珠海等二线城市楼市成交降至个位数，深圳、南京、上海春节长假则仅成交十几套或几十套房。
