市场持续低迷，库存大幅增加，企业资金链持续紧张，这样的局势下，是逆势抄底还是战略转型，是调整产品结构还是隐忍蓄势?2012年是否是世界末日还不敢下结论，但是是楼市的冬天却毋庸置疑。2012年，企业如何走出困境，购房者何时出手，政策、市场走向何方?
看看这些业内专家和地产大鳄怎么说：2月18日，河南省房地产业龙年新春年会暨中原经济区建设高峰论坛在郑州举行，刘志峰、任志强、胡葆森等业内专家和实战企业家分享了自己对2012年局势的看法和“过冬”策略。
刘志峰：
调控房价银行获利最大
2月18日，国家统计局发布了全国70个大中城市房价报告。报告显示：2012年1月全国70个大中城市房价环比上涨的城市个数为零。在新建商品住宅方面，2012年1月全国70个大中城市价格环比下降的城市有48个，持平的有22个。
河南的情况如何?郑州的情况呢?接下来又将怎样?
2月18日这天，在郑州一家酒店，来自全国各地的300多名地产开发商以及社会各界专家及金融界人士齐聚一堂，就地产进行了会诊。
“房地产企业要正确认识和贯彻中央房地产调控政策，对河南来说，中原经济区建设是房地产企业发展的新机遇，目前，投资投机性购房开始降温，多数城市房价涨幅开始回落，调控效果开始显现。”中国房地产业协会会长、原建设部副部长刘志峰在会上表示。
不过，他也表示调控效果还不牢靠，投资性需求还存在，他建议房地产企业，“要跳出房地产来看房地产，房价过高不利于人才的引进和城市的和谐，房地产过热和房地产泡沫不利于经济模式调整和发展方式转变，房地产发展要谋求长远发展、持续性发展。”
他也发现了市场存在的矛盾，一是房地产调控的成果老百姓感觉不明显，因为银行利率没有严格市场化，利率一上浮，房价下调的好处都到了银行手里，老百姓没有享受到实惠。二是房地产宏观调控不意味着行业不发展。
他说：“房地产企业要从规模、粗放发展转变为重质量、重效益发展，产业链上优化组合，没有垮掉的行业，只有垮掉的企业。”
任志强：
政策一松手市场定反弹
不少专家和业内人士提到2012年房地产市场的走向，经常会提到“不确定性增多，走向不好判断”，可地产界实战专家、华远地产上市公司董事长任志强说，2012年的房地产市场确定性最明显。
“第一，调控政策不放松是确定的;第二，房地产投资下降也很确定，去年投资从35.2亿元降到27.9亿元，今年将延续;第三，今年新开工面积持续下降是一定的;第四，今年住宅的销售面积将略有增长，中央要求竣工500万套保障房，加上新建商品住房，总销售面积可能会略有上涨。第五，销售金额将与去年持平或略有下降，因为保障房的占有面积还不确定，占比多的话销售金额将下降，不然可能持平。”
任志强也认为老百姓没有得到房价下降的实惠，钱都转移到银行口袋里了，“银行利率上浮相当于房价下降的24%都被抵消了。希望银行对首套房贷利率加大支持，这样的话今年的销售面积有望增加。如果不下调，市场会更差，一旦上调，更多人买不起房，最后就是无人购房。”
对于宏观调控政策，任志强也持有不同的观点，他表示：“宏观调控是正确的，但是针对的目标是错误的，首先是调整市场住房结构是不对的，除了刚需，还有不少改善性需求是希望增大住房面积的，刚需需要小户型但市场不一定需要。可以参考国外，允许买，但是不能很快转售。”
“为什么人们选择投资房产，算笔账，如果100块钱放在银行，20年之后变成198元，但是实际购买力大幅下降;如果购买住房，20年中收益可能增长6倍。投资的渠道不外乎股市和房地产，是利率和货币政策导致人们愿意投资房产。”他说。对于房价，任志强表示，中央表示希望将房价调控到合理价位，但是什么样的房价合理，谁也不知道，没有消除根本原因，房价不可能回归到合理价位。“政策一旦松手，房价一定会反弹。”
想要房价回归到合理价位，他提出了以下建议：一是改变现有的土地制度和土地供给方式，给予自由交易的权利;二是住宅购置是资产购置，应给予相对优惠的利率，并对货币政策和税收政策进行一定的调整;三是房地产产品生产是一个固定资产投资的过程，不能把住房问题当做政治问题来解决。
他提醒房地产企业，在政策限购下，不少企业选择改变产品种类，由住宅转向商业地产，“一个区域内商业地产的比例由当地的城镇化率决定，只有城镇化率超过60%，才会需要大量的第三产业和商业地产，不要盲目转投商业地产，不然容易出现失误。”
胡葆森：
机遇与挑战将共存
相对于任志强的宏观言论，胡葆森的观点无疑更具有可参考性和实用性，“连万科的老总都说，现在降价回收的都是保命钱，其他企业就更不用说了，所以限贷比限购对市场的打击更严重。”胡葆森感叹。
不过，他对未来的市场仍然看好，河南城镇化趋势不会改变，行政手段压制下的需求还存在，河南的房价总体处于一个合理的水平，一旦政策解压，市场会好转。
“现在就有很好的机遇，城镇化加速带来了每年5000万到6000万的刚需，城市空间的扩大也扩大了市场容量，产业转移、升级和消费机构升级也让工业地产、物流地产、城市综合体等显现，城市建设步伐的加快和区域关注度的提高给了企业更多的机会。”胡葆森鼓励河南的本土企业。
地产市场一直处于梯度转移中，未来5~10年，某地的市场份额就会被当地十大地产公司瓜分，现在有60%已被瓜分。鉴于此，他建议房地产企业，要确定好企业的终极发展方向和价值观，建立好自己的根据地，做好产品定位和区域定位。
想活下去并活得很好，没有一手绝活是不行的，地产企业也是如此，他说，只有你能做而别人不能做就是你的绝活，市场形势好出大公司，市场形势不好才会出好公司。除了靠谱的绝活外，行业间的联合也很重要，合作才能共赢。
最后，他重点讲了企业怎样在冬天运营好自己，“想好自己是做项目，还是做公司，或者是上市公司，其实潜心于一个城市、一个项目，把项目和服务做到极致，就可以在河南存活下来，建业扎根于河南，明年要发展到50个城市，最近买了三块地花了35亿元，压力也很大，只是因为早作准备，日子还算可以过下去。”
