核心提示：
喜欢网购的朋友，交易用支付宝才觉得放心。所谓的支付宝就是“第三方担保交易模式”，即由买家将货款打到支付宝账户，由支付宝向卖家通知发货，买家收到商品，确认后指令支付宝将货款放于卖家，至此完成一笔网络交易。买卖双方的权益都可得到保证。
从本月10日起，郑州市将开始实施《存量房网上交易和结算资金管理办法》，凡郑州市区范围的存量房均要执行网上交易和交易结算资金管理制度，这种类似于“支付宝”的交易方式，通过交易保证机构、交易资金托管专用账户，使得房地产经纪机构及经纪人不能代收代付交易结算资金，保障了交易资金安全，即使交易双方发生合同纠纷，也能够确保购房者的损失得到有效控制。这在很大程度上改善了传统存量房交易方式所存在的风险和弊端。
一次性资金监管流程：
买卖双方达成交易意向
网上打印买卖合同、监管协议
到资金监管受理窗口签订监管协议
将全额房款存入监管账户
办理交易过户手续
买方领取房产证
卖方收取房款
按揭贷款资金监管流程：
买卖双方达成交易意向
网上打印买卖合同、监管协议
到资金监管受理窗口签订监管协议
将首付款存入监管账户
办理贷款手续
贷款银行将贷款转入监管账户
办理交易过户手续
买方领取房产证
卖方收取房款
为避纠纷
楼市开通“支付宝”
昨日上午，郑州市房管局召开新闻通气会，正式发布《存量房网上交易和结算资金管理办法》及其实施细则。该《办法》将从本月10日起施行。
据介绍，之所以要实施该《办法》，是因为在现行的存量房交易中各类纠纷层出不穷。例如：林女士在一家中介看中了一套二手房，按照房主黄先生要求，一次性将27万房款交给了该中介。在办理产权过户手续的过程中，林女士发现中介和房主都不积极配合，总是以各种理由拖延、拒绝。林女士查询此房产后才发现，她买的房子已抵押且因欠银行贷款马上就要拍卖了，而房主黄先生竟是该中介的部门经理。林女士再想要回自己的27万，可真是难上加难了。
还有的中介公司肆意挪用客户资金，违规操作，利用首付款的时间差，追求短期利润。一旦做了赔本买卖，公司老总往往会在一夜之间卷款逃跑，即使没有跑掉，中介公司也因为资金链断裂，无法支付卖房人房款。近几年的深圳中天置业公司老总卷款逃跑案，合肥桃园房产有限公司挪用客户资金案，南京融众房地产投资顾问有限公司挪用客户资金案都是如此，这些案件涉及资金少则数百万元，多则上亿元，致使许多人安家无望，血本无归。
郑州市房管局市场管理处副处长董国彩介绍说：在存量房自由交易中，由于买卖双方互不了解，往往难以产生信任，买房不敢先付款，卖方不敢轻易过户，无法就房款交割和产权转移的方式达成一致，而选择中介时，中介的信用又很成问题。即使中介不是主观诈骗，但是有些中介违规挪用房款，当事人无从得知，一旦市场变化导致中介投资赔钱，就会给买卖双方造成不可挽回的损失。因此“一手交钱、一手领证”是存量房交易中买卖双方最能接受的一种安全交易模式。
如何让买卖双方在一个安全交割的平台上完成交易呢?最有效的办法就是找一个放心的房款监管部门，化解交易的房屋权属风险和房款交割风险。具体到郑州市，就是实施《存量房网上交易和结算资金管理办法》。
国有企业担保房产中介不能再收房款
根据《办法》，郑州市房管局委托郑州市房屋交易和登记中心负责存量房网上交易和交易结算资金监管的实施和管理工作。中心成立了全资国有企业——郑州正信住房置业担保有限责任公司(以下简称“正信公司”)作为存量房交易结算资金的交易保证机构，提供交易资金代收代付服务，承办存量房交易结算资金监管业务。
作为交易保证机构，正信公司必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，账户名称为机构名称加“客户交易结算资金”字样，并经人民银行郑州中心支行备案;交易结算资金开户行、专用账号应向社会予以公布。正信公司不得从事房地产经纪业务，地产经纪机构和经纪人在中介服务过程中不得从事交易资金的代收代付业务。
交易到发证时房款才划给卖方
根据《办法》，存量房交易当事人持买卖合同、房屋权属证书、本人身份证明，到交易保证机构服务窗口签订监管协议。当事人按照监管协议约定将购房款存入正信公司在银行设立的交易结算资金专用存款账户;交易当事人持监管协议、交易结算资金监管凭证、房屋所有权转移登记所需材料，申请办理房屋所有权转移登记。
受监管的房款存入“监管账户”后处于“冻结”状态，待交易进行到发证环节时，也就是说只有当房产证过户到买方名下，正信公司才可将结算资金及利息划入卖方结算账户。这样就做到了“一手钱、一手货”、“钱证两清”。因买卖合同注销终止交易的，买方无按揭贷款的，交易保证机构将结算资金及利息划入买方账户;买方有按揭贷款且贷款已发放，交易保证机构将首付款及利息划入买方账户，将贷款部分归还买方贷款银行，贷款产生的利息由贷款方承担。
董国彩解释，交易结算资金监管的核心是保障交易资金安全。“交易结算资金专用账户”不能支取现金，实行“三点一线”式的资金流转方式，即由协议约定的买方账户转入专用账户，房屋产权登记完成后，再由专用账户转入卖方账户，若出现无法办理产权过户的情形，资金会由专用账户退回买方交款账户，切实保障交易资金的安全。交易保证机构确认买方将交易资金转入监管账户后，买卖双方办理产权过户手续，确保买方可以领证时便可进行银行转账，从而避免买方迟迟不领证，卖方也不能取款的现象，同时维护买卖双方合法利益。
交易双方为亲属的可选择非监管
《办法》实施后，并不是所有的存量房交易都要进行资金监管。
据介绍，非交易形式的行为(如：拍卖所得的房屋;法院判决、仲裁;继承、赠与所得房屋)和交易双方为亲属(父母与子女、祖父母与孙子女、外祖父母与外孙子女、同胞兄弟姐妹、配偶等之间发生房屋转让行为的。亲属同户籍的无需证明，非同户籍的，需户籍所在地派出所或社区出具亲属关系证明)的交易行为可以选择非监管。
实行存量房交易结算资金监管的，正信公司应出具交易结算资金监管证明，申请免除监管的，交易保证机构应出具交易结算资金非监管证明。
房产中介需注册网上一查便知是不是黑中介
目前房屋中介鱼龙混杂，也有一些黑中介混迹其中。《办法》要求，房地产中介需要经过注册认证才能从事存量房网上交易业务。今后辨别对方是不是黑中介，到网上一查便知。
《办法》规定，房地产经纪机构从事存量房网上交易业务，应持存量房网上交易注册认证资格申请表、营业执照、备案证书、房地产经纪人身份证，向郑州市房管局申请存量房网上交易注册认证资格;经注册认证，房地产经纪人获得用户代码和初始密码后，可以开展存量房网上交易业务，并对自己所使用的用户代码负全部责任，使用的设备应专机专用;郑州市房管局在“郑州房地产网”(http://www.zzfdc.gov.cn/)上公布存量房网上交易注册认证资格的房地产经纪机构和房地产经纪人员名单。您要委托房地产中介买卖存量房时，一定要看中介是否在名单之内。
房地产经纪机构及经纪人员应严格按照存量房网上交易的管理规定和权限操作，发现违规情况，管理部门可随时暂停其网上交易资格。
房屋出售信息须审核
由于信息不对称，有些购买者付完款后才发现自己购买的二手房或已抵押给银行，或被法院扣押，或即将拆迁，钱花了，却拿不到房子。《办法》规定，房地产中介接受存量房出售委托前，必须登录网上备案信息系统，核实房屋的权属信息，符合条件的才能进行交易。
房地产中介机构接受存量房出售委托前，应依据房所有权人提供的房屋所有权证、身份证明，登录存量房网上案信息系统，核实委托出售的房屋权属信息，对不符合委托件的，经纪机构不得接受委托。
交易双方当事人自行达成交易的，房屋所有权人持房屋所有权证、身份证明，可直接到郑州市房地产交易和登记中心办事大厅网上签约窗口申请核实房屋出售信息，也可委托房地产经纪机构代办。
郑州市房屋交易和登记中心工作人员对申请交易的房屋出售信息进行审核，对符合交易条件的房屋，准予发布房屋出售信息，对不符合交易条件的房屋应告知其不能交易的原因。
董国彩介绍说：“房屋信息必须经过存量房网上备案信息系统的审核，方可进行网上挂牌或出售，这大大加强了交易信息的真实性和透明度，确保了群众、企业、政府的信息对等性。同时将原本分散的房源信息汇集到统一的网上交易信息平台，真正实现买卖房“走百家不如看一家”，想买存量房，直接上网看，再不用一家中介一家中介地跑了。
买卖合同号网上生成
《办法》实施后，存量房买卖合同将在网上自动生成。
根据《办法》，买卖合同信息经交易双方当事人确认后，在存量房上备案信息系统输入信息，买卖合同号就能自动生成。房地产经纪机构居间促成交易的，由房地产经纪机构负责网上打印存量房买卖合同和交易结算资金监管协议文本;交易双方当事人自行达成交易的，由“办事大厅”网上签约窗口负责网上打印存量房买卖合同和监管协议文本。经网上备案信息系统备案的买卖合同内容不得更改。
交易双方当事人在申请房屋转移登记前终止交易，因司法限制等其他原因需注销买卖合同的，应持终止交易协议、买卖合同文本及相关资料，到“办事大厅”网上签约窗口办理注销手续。
存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
