2011年，一纸限购令使得好比脱缰野马般狂飙的房价逐渐回归理性，翘首以盼的购房者终于“守得云开见月明”;另一方面，曾经赚得钵满盆满的开发商却再次体验到了“资金饥渴”。
2011年，一纸限购令使得好比脱缰野马般狂飙的房价逐渐回归理性，翘首以盼的购房者终于“守得云开见月明”;另一方面，曾经赚得钵满盆满的开发商却再次体验到了“资金饥渴”。
自2011年10月以来，佛山、杭州、天津、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、上海等10余城市，都从不同的角度出炉楼市调控微调政策，内容多涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠、购房补贴、限购标准放宽等。
虽然一次次挑战、一次次覆灭，或“夭折”、或“叫停”。但此现象折射出来的现实问题却不得不引起众阶层的警觉。那么，具体到郑州，“史上最严厉调控年”给楼市留下了什么?对开发商、购房者产生了怎样的影响?置身早春二月，就让我们一起来聆听政府声音、梳理专家观点、联动网友认知、感知楼市律动。
3月4日郑州楼市限购细则横空出世 1年后郑州房价穿越至"5"字头
2011年3月3日下午，郑州市人民政府召开会议，发布了《关于贯彻落实国办发(2011)1号文件精神进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知》，文件共分为七个部分十五条(以下简称“郑十五条”)，除贯彻落实有关税收、信贷、土地供应和限购等政策外，更突出了本地特点。“郑十五条”要求，认真落实政府责任、实施企业首席服务官制度、明确住房保障工作的任务、扩大住房保障范围、重点发展公共租赁房、细化限购政策、强化市场监管、配套出台细则，确保政策全面执行。
郑十五条详解：3月4日起本市市区(郑州市包含市内五区及郑东新区，高新和经开区不在限购范围)已有一套住房的本市户籍家庭，持本市居住证一年以上，在本市缴社保或个人所得税一年以上的非本市户籍家庭限购一套。对已有两套住房的本市户籍，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。
此后，一房一价、首套房贷利率上浮、加息、配建保障房、经适房上市补差价等一系列措施蜂拥而至。正是这些政策的强势实施，郑州楼市逐渐在高膨胀的非正常扩张中回归理性。根据国家统计局数据，2011年郑州市新建商品住宅销售价格同比累计涨幅为6.35%，明显低于我市GDP增幅13%和城镇居民人均可支配收入增幅14%，价格控制目标顺利完成。
这一点，我们可以从郑州市住房保障和房地产管理局公布的“郑房指数”中清晰地看出，郑州市商品住宅销售均价依次为：2011年1月——6559元/平米、2011年2月——6389元/平米、2011年3月——5521元/平米、2011年4月——5791元/平米、2011年5月——6350元/平米、2011年6月——6742元/平米、2011年7月——6676元/平米、2011年8月——6623元/平米、2011年9月——6549元/平米、2011年10月——6493元/平米、2011年11月——6290元/平米、2011年12月——6010元/平米、2012年1月——5799元/平米。
除却一路走跌的房价，限购政策对于商住房销量的影响更是不容乐观：截至2011年年底，市区商品房累计可售面积659.66万平方米，同比增长78.09%。若按2011年商品房月度销售均值计算，目前郑州市区商品房待售面积可销12个月。
而在2012年1月份，郑州市区商品住房销量为2007套，创下8年来的新低。比去年12月份大幅下降2223套，成为2005年以来同期销量最低的月份。
郑州市住房保障和房地产管理局局长王万鹏亦表示：郑州执行限购政策近一年来，房地产调控的成效较为明显。2011年，全市商品房共销售924.93万平方米，比2010年下降39.69%，房价上涨的势头得到遏制，房价逐步回归合理水平。
郑州楼市调控暂不会有松动房地产面临较复杂的市场环境
如今，2012年第一季度只剩下一个月的时间，面对各地政府巧妙放松调控这一潮流，郑州市众开发商亦表现出了迫切的渴求欲，毕竟高企的库存、紧缺的资金使得整个运作过程稍显吃力。那么，他们的这一理想能否实现呢?
郑州市住房保障和房地产管理局局长王万鹏表示：暂时没有调整房地产政策的打算，调控政策不会有所松动。从郑州乃至河南的房地产市场形势来看,没有必要出台松绑调控的政策。即便是要出台政策,也是在国家调控政策的指导下出台。
鉴于支撑房价上涨的主要因素依然存在，特别是建材和人力成本支撑着房价不会有太大下降。因此今年全年的房价涨跌幅度可能控制在8%以内，并逐步趋于合理。
此外，也会按照住建部的要求，对普通商品住房标准调整。目前市房管局已经向税务部门提交2011年的房地产市场销售情况，预计郑州很快将要上调普通商品住房标准。
不过，调整普通商品住房标准是正常现象，与房地产调控政策无关，普通商品住房标准包括三个方面，面积、容积率和价格。郑州市普通商品住房标准每年都需要调整。比如，郑州市普通商品住房价格标准是上一年度郑州市商品住宅销售均价乘以1.4。所以，税务部门就需要根据上一年度商品住宅售价调整今年的普通商品住房价格标准。
同时，王万鹏亦表示，2012年郑州房地产市场所面临的环境将比较复杂：
首先是经济环境。宏观经济的持续较快发展，为居民收入的稳定增长提供了有力的保障，将进一步增强居民的购买力，也为房地产市场的平稳健康发展提供了有力支撑。
其次是政策环境。中央经济工作会议也指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。因此，未来一段时间房地产市场仍将面临偏紧的政策环境，限购、信贷控制等调控政策短期内不会有太大改变。
第三是资金环境。2011年，央行连续多次加息和上调存款准备金率，在流动性趋紧的情况下，银行贷款的门槛和难度不断提高，各项贷款投放明显减速，增加了房地产企业取得贷款的难度。同时，差别化房贷政策和限购措施的严格实施，对商品房销售产生一定的影响，企业回笼资金放缓。贷款难加上回款难，双重压力使房地产企业资金链条逐渐趋紧，对房地产开发的持续发展势必产生一定影响。一些房地产开发企业受制于资金及库存的双重压力，已经开始出售项目或用股权换取资金。虽然去年11月底，存款准备金率三年来首次下调，中共中央政治局会议提出实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并完善民间投资体制，但针对房地产市场的调控不会放松。因此，今年房地产行业的融资情况仍不容乐观。
第四是城市建设环境。中原经济区建设已上升至国家战略，建设进程明显加快，影响力不断扩大，为郑州的后续发展提供良好的发展环境和投资环境;同时作为中原经济区建设核心增长区的郑州都市区空间发展战略规划也在去年11月底通过专家评审，未来郑州将建8个城市功能区，市民能够享受到像现在郑州市区一样甚至还要好的基础设施以及教育、交通等资源。预计到2020年，郑州全市总人口将达到1500万以上，建成区面积达到1000平方千米以上，城镇化率达到80%以上。城镇化进程加快和城市基础设施建设为房地产发展提供有力的需求和环境支撑。
开发商理性应对调控关键期 不对限购松绑持太高预期
面对不放松的调控政策、如此复杂的房地产环境，众开发商如何看待?他们又将采取怎样的方式应对?我们不妨从郑州
永威置业总经理司志东在谈话中表示：去年以来，或者从2010年下半年以来，调控的力度比较大，在这个过程中买房的人越来越少，有买房资格的人也越来越少，因为限购，有买房资格的人不买房，还要持观望态度。从去年8月份以后内地城市基本上都出现了销量下滑的趋势。
此外，刚需被抑制的另外一个原因在于银行的贷款利率上浮，尽管有些房子降价了，但是买房的人没有得到一些实惠因素。而长期抑制的一种需求必然要有一个释放，在一个阶段出现一个小幅度的反弹也是可能的，比如说婚房，刚需一定要有一个释放。
而对于调控走势，他认为：对宏观调控政策不要有太乐观的预期，这个政策一定会坚持到明年或后年。按照温总理的逻辑，房价要合理的回归，以前讲抑制过快增长，现在讲要合理回归，无论是经济的，政治的，包括道德的所有的手段，他都会使用。所以房价的反弹是绝对的小概率事件。
康桥金域上郡营销总监唐玮在谈及2012年的房地产市场时亦表示：春节过后市场的情况确实比年前好一些，政府也好，开发商也好，都不希望住房市场过于膨胀型的发展，或者过于紧缩的发展，也是不正常的。
对于目前大量刚需入市这一现象，他给出了这样的分析：春节之后压抑了半年的需求进行恢复也是很正常的，开发商也不应该太乐观，压抑了这么长时间的需求过了一个春节会随着开春对楼市有一个好的预期，有一个释放的契机，开发商也应该抓住这个很好的机会。
对于消费者来讲，对于市场也不要光观望，本来这个市场的刚需就是存在的，2002年的时候郑州市的成交量是300万平方米，2003年的时候是400万，当时楼市还是非常健康的，到了2005年的时候500、600，2006年、2007年一下子达到900万，2009年一下子达到1000万，这里面就有大量的投资成本在里面，到2011年的时候一路萎缩到400万的成交量，这就有问题了，所以2012年一定会有一轮恢复。
郑州市市场有600万的量是没有问题的。这个城市每年正常的商品房成交量在600万以上，所以今年开春“小阳春”有人来看房子，达到这样的成交量是正常的，但是今年宏观政策是不可能松动的，一刀切的结束永远不要奢望，但是金融业已经有一些利好消息放了出来。再加上春节以后这一轮刚性需求的恢复，对于消费者来说也应该有一个理性的认识，首先清醒的开发商以及去年一年熬不住的开发商肯定会有一系列促销政策出来，一定要抓住这个时期，但是开发商过了这一轮所谓的市场恢复调整期之后，开发商的信心会逐渐建设起来，下一轮的优惠政策不见得会比这一轮大，而且从市场的情况看600万的成交量问题不会太大，所以这一轮是一些小的客户抄底机会。
2012或成最佳置业时机 重磅让利下刚性需求一触即发
也许，政策的走向、开发商的态度是意向购房者入市与否的重要标尺。那么，在如此行情之下的购房者又有怎样的心态呢?我们不妨启动远古的时空穿梭机，到郑州
2012年2月26日，郑州网看房团强势启动，732位网友、17大品质热盘、4线齐发，当场成交24套，成交金额达1649万，意向成交4.2亿!28日，四大品质热盘持续成交9套，成交金额达2472万!逆势启动楼市小阳春。
也许正如上述开发商所说，很多购房者对于此次购房佳机很是看重。“郑州的房价肯定是会涨的!每一个有地铁的城市，房价都不会低于1万，郑州的地铁在明年就可以开通了，而对于目前的房价来说，只有郑东新区超过了1万，其它的都还在七八千左右;同时根据中原经济区建设的规划，到2020年，郑州的人口要达到1500万，这么多人增加进来，肯定是要住的，只要有这么多的刚需撑着，房价就只会涨不会跌，眼下房价平稳只是因为国家调控政策在起作用，而对于我们刚需族来讲，这应该就是一个最佳时机了。”
“经历过一年的调控之后，地方政府财政税收压力与日俱增，这就导致了很多变相救市的措施层出不穷，虽然目前中央政府还未松口，但也绝对不希望房价一直下降。毕竟不论是房价暴涨，还是暴跌，都会对社会稳定、经济发展产生不良影响。而且对于我们这些刚需族来讲，房价是涨是跌影响并不大，自己住嘛，也不会出手转售。”
